Malgré une conjoncture agricole plutôt morose, le prix des terres et des prés en 2025 s’est inscrit dans une tendance haussière, aussi bien en valeur qu’en nombre de transactions.
Selon la Fédération des Safer (FnSafer) qui présentait l’évolution des marchés fonciers ruraux, le prix des terres et des prés a continué d’augmenter (+0,9 %) en 2025 pour la quatrième année consécutive, atteignant un nouveau record à 6.450 euros/ha. Mais dans les espaces de grandes cultures, les prix gagnent 4,2 % et dépassent 8.000 euros/ha, malgré le recul persistant des cours des céréales. À l’inverse, les territoires de polyculture-élevage (-0,6 %) et d’élevage bovin ont enregistré un léger repli (-1 %) à 4.740 euros/ha et ce malgré une conjoncture plus favorable aux bovins viande, mais moins porteuse pour le lait en fin d’année. Le prix des terres louées progresse également pour la quatrième année consécutive (+2,5 %) à 5.350 euros/ha, stimulé par un nombre record de transactions. Même si le rendement locatif brut recule à 2,88 %, il reste supérieur à plusieurs placements bancaires, selon la FnSafer.
Au bout du compte, en 2025, ce sont 424.500 hectares qui ont changé de propriétaires (+5,9 %). Ils sont l’origine de 92.340 transactions (+3,2 %), représentant un marché de 5,39 milliards d’euros, mettant ainsi fin à la baisse continue observée depuis 2022. Sur ces marchés des terres et des prés, ce sont toujours les agriculteurs qui restent majoritaires pour l’achat des terres et d’ailleurs leur nombre est reparti à la hausse en 2025 (+2 % en nombre, +3,8 % en surface). Les personnes physiques non agricoles sont également plus nombreuses à acquérir des terres (+3,5 % en nombre, +10,4 % en surface) ainsi que les sociétés d’exploitation (5,8 % en nombre et +0,3 % en surface), dont 8 % pour les Gfa en surface.
La viticulture en crise
Dans la viticulture, la baisse des prix des vignes Aop (-2,9 %) à 171.400 euros/ha masque des situations très contrastées. Le recul s’accentue dans les bassins du Sud-Ouest et notamment en Gironde où la quasi-totalité des appellations bordelaises sont en net repli (-23,8 %). Repli également du prix des vignobles alsaciens (-5,4 %) et provençaux (-3,1 %). Une stabilité est observée dans la vallée du Rhône, en Languedoc-Roussillon et en Corse.
À l’inverse, la hausse se poursuit en Pays-de-Loire et surtout en Bourgogne, dans le Beaujolais, en Savoie et dans le Jura, tiré par la Côte-d’Or, et de manière plus sélective par les meilleurs terroirs de Champagne. Quant au prix des vignes à eaux-de-vie, il a dévissé de plus de moitié (-54,5 %) à 23.200 euros, en raison d’une réduction drastique des exportations, consécutive à une augmentation des taxes sur les alcools en Chine et l’augmentation des droits de douane aux États-Unis, les deux principaux clients. Également en net recul, le prix des vignes hors Aop qui cède 7,7 % à 12.800 euros/ha en moyenne.
Le poids grandissant des sociétés
Dans ce contexte d’un marché animé, les sociétés possédant ou exploitant, directement ou indirectement, des biens immobiliers à usage ou à vocation agricole tirent leur épingle du jeu. Elles sont à l’origine de 9.290 déclarations (en hausse de 8,9 %) et représentent d’ores et déjà 10 % de celles-ci. Leur activité s’est déployée sur 1.061.200 hectares (+11,1 %), soit près de 2,5 fois des surfaces échangées sur le foncier agricole et une augmentation de 70 % depuis 2019. Plus de neuf de ces déclarations sur dix portent sur des cessions de parts et parmi elles, plus des deux tiers concernent les membres d’une même famille et 7 % des associés non familiaux. Mais pour le quart restant, les cessions de parts s’opèrent en faveur d’un tiers, n’ayant ni lien de parenté avec le cédant, ni étant déjà associé dans la société.
C’est désormais cette tendance lourde de l’irruption des sociétés non agricoles de plus en plus complexes sur le marché foncier et qui se renforce d’année en année, qui interpelle au regard du nécessaire renouvellement des générations en agriculture. Surtout quand on sait qu’un quart des exploitations agricoles étaient détenues par des exploitants âgés de plus de 60 ans, au recensement agricole de 2020. Sans parler du développement des baux emphytéotiques (18 à 99 ans) qui peuvent constituer un frein à l’installation.
La majorité des surfaces concernées bénéficient à des personnes morales dont environ un tiers pour des structures agricoles et un tiers pour des opérateurs énergéticiens, selon la FnSafer. Et si le bail emphytéotique répond dans la majorité des cas à des besoins légitimes de sécurisation foncière à long terme, il n’en reste pas moins que certains usages visent à contourner la régulation foncière. Il en est de même pour le marché de la propriété démembrée, c’est-à-dire les ventes de la nue-propriété assorties d’une réserve d’usufruit supérieure à deux ans qui font également obstacle à la régulation exercée par les Safer.
Recul de l’artificialisation des terres
Le marché de l’artificialisation pour les constructions, les infrastructures, les carrières notamment, poursuit son recul en 2025. Même si les transactions sont en légère hausse (+2,2 %), les surfaces concernées ont nettement reculé, aussi bien en volume qu’en valeur. Elles n’ont porté que sur 8.500 hectares, soit deux fois moins qu’il y a quatre ans, et le point le plus bas inédit depuis trente ans. On doit cette évolution aux effets de la loi Climat et Résilience sur la sobriété foncière, un contexte macro-économique défavorable aux grands projets ou encore la préférence des acquéreurs de terrains à bâtir pour des parcelles moins grandes qu’auparavant. Mais à côté de cette apparente maîtrise foncière, se développe une consommation masquée que la FnSafer estime à 28.400 hectares. Il s’agit de biens acquis dans la perspective d’un changement d’usage pour des loisirs, de la spéculation ou d’anticipations diverses et qui peuvent contribuer à la réduction des surfaces pouvant être utiles aux installations.
